حاسبة الاستثمار العقاري

نفس المبلغ: قوته الشرائية والبدائل

* المكافئ السنوي يحوّل إجمالي العائد إلى معدل سنوي موحد؛ ليس IRR ولا يفترض إعادة استثمار الكوبونات. العوائد المصروفة تُحتفظ نقدًا حتى نهاية المدة. الضرائب والرسوم غير المحددة غير محسوبة.

السندات والصكوك: سيناريو كوبونات ثابتة نصف سنوية دون إعادة استثمار، وشراء ورد أصل الدين بالقيمة الاسمية، مع احتياطي خصم 20% من الكوبونات. قد تختلف المعاملة الضريبية والرسوم وسعر الشراء الفعلي. المدد غير المطابقة لثلاث سنوات تفترض تجديدًا أو بيعًا بالقيمة الاسمية؛ ذلك غير مضمون ولا يعكس سعر السوق عند الخروج المبكر.

مرجع السند: كوبون 23.981%، إصدار 6 أكتوبر 2026 إلى 6 أكتوبر 2029، EGBGR07221F7 — البنك المركزي. مرجع الصك: كوبون 22.983%، إصدار أصلي 16 يونيو 2026 إلى 16 يونيو 2029، EGKGU00081F6، نتيجة إعادة فتح 22 يونيو 2026 — البنك المركزي. هذه مراجع مؤرخة وليست أسعار تنفيذ حالية.

المقارنة سيناريو وليست توصية: البنك بعائد سنوي 17.75% يصرف شهريًا دون إعادة استثمار، استنادًا إلى إعلان بنك مصر 22 يونيو 2026 لشهادة ثلاثية. ما بعد 3 سنوات يفترض التجديد بنفس العائد، وما قبلها لا يحتسب خصم الاسترداد المبكر. مصدر البنك.

الذهب: إعادة تطبيق العائد السنوي المركب التاريخي بالجنيه بين ديسمبر 2015 (263 ج.م/جرام عيار 21) وديسمبر 2025 (5965 ج.م)، من تقرير شعبة الذهب كما نقله اليوم السابع 31 ديسمبر 2025. لا يشمل المصنعية وفروق الشراء والبيع، ولا يضمن تكرار الأداء. يتأثر التاريخ بسعر الصرف والتضخم؛ ليس توقعًا لسعر الذهب.

التضخم المستخدم افتراض الإدارة، وليس تحويل التضخم الأخير تلقائيًا إلى توقع مستقبلي. مرجع تاريخي: التضخم العام السنوي سبتمبر 2026 بلغ 13.9% وفق البنك المركزي. مراجعة المصادر: 24 أكتوبر 2026.

أساس التقدير

القيمة السوقية = وسيط (سعر كل إعلان ÷ مساحته) × مساحة الأرض أو الوحدة المدخلة. مساحة المباني الصافية لا تُضاف إلى مساحة الأرض، ولا تستخدم لحساب المتر إلا إذا كانت الإعلانات تصرح بنفس أساس المساحة. تُقارن أسعار المتر حتى مع اختلاف إجمالي المساحات، ولا يُطبق حد اختلاف المساحة 20% في هذه الحاسبة. حجم القطعة والتشطيب والواجهة والتنظيم قد تؤثر على سعر المتر؛ الناتج استرشادي. البحث يتوسع إلى المدينة ثم المحافظة عند نقص المقارنات؛ لا يخلط محافظات مختلفة. القيمة من إعلانات مشابهة، وهي أسعار عرض وليست صفقات مؤكدة. المقارنة = (سعر الشراء ÷ سعر السوق − 1) × 100.

لا تتوفر حاليًا بيانات تاريخية كافية لتوقع نمو المنطقة: سيناريو البيع المعروض يثبت سعر السوق الحالي طوال مدة الاحتفاظ (نمو 0%). هذا سيناريو حسابي وليس تنبؤًا بارتفاع الأسعار.

الربح = صافي البيع − سعر الشراء − التكاليف المدخلة. العائد الكلي = الربح ÷ إجمالي الاستثمار، ويُعرض العائد السنوي المركب معه. لا يشمل تكاليف احتفاظ أو بيع غير مدخلة.

يتضمن السيناريو احتياطي ضريبة تصرفات 2.5% من البيع، مع أن التطبيق والإعفاءات يتوقفان على حالة الصفقة. قانون 151 لسنة 2026 — المادة 42